Co nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zmieni w Obornikach?

GMINA OBORNIKI. Prawo spółdzielcze od dawna wymaga udoskonalenia. Trybunał Konstytucyjny wydał kilka orzeczeń, w których orzekł o niekonstytucyjności niektórych przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych. O konieczności wprowadzenia zmian mówiło się już w poprzedniej kadencji Sejmu, więc powinno cieszyć, że ustawa nareszcie została znowelizowana. Zmiany miały być radykalne i nowatorskie. Zamiast nich jest lekki retusz.
Najbardziej istotnym rozwiązaniem jest eliminacja tzw. członków oczekujących, którzy na walnych zgromadzeniach często byli narzędziami w rękach prezesów. W Obornickiej Spółdzielni Mieszkaniowej takich przypadków nie było, bowiem prezes Maria Pilarska ma za sobą tak zdecydowaną większość, że dopisywanie do listy zebrań wyborczych członków oczekujących nie miałoby żadnego sensu.
Nowe przepisy mają generalnie poprawić sytuację osób mieszkających w mieszkaniach spółdzielczych i to dla ich dobra weszła w sobotę 9 września w życie długo oczekiwana nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Uwzględniła realizację kilku wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które było inicjatorem zmian, uważa że nowe przepisy poprawią sytuację osób mieszkających w mieszkaniach spółdzielczych. Wyroki dotyczyły najczęściej wykupu mieszkań zakładowych, członkostwa w spółdzielni, mieszkań lokatorskich oraz rozliczeń między spółdzielnią a nowo powstałą wspólnotą mieszkaniową.
Spółdzielnie mieszkaniowe są tworzone przez mieszkańców i dla mieszkańców. Z tą tezą zgadza się prezes Maria Pilarska i nie znajduje w niej niczego odkrywczego. – W myśl nowych przepisów, członkiem spółdzielni stanie się każdy, kto ma mieszkanie lokatorskie lub własnościowe, tak było i dawniej, więc trudno się doszukać tu jakiś znaczących nowości.
Jest pewna dość drobna różnica, bowiem bycie członkiem spółdzielni w przypadku właściciela mieszkania nie będzie już wymagało wnoszenia wpisowego, udziału ani nawet deklaracji.
– Swobodę decyzji będzie miał właściciel mieszkania wyodrębnionego. Jeśli zechce stać się członkiem spółdzielni, będzie musiał złożyć deklarację. Nie poniesie jednak żadnych kosztów związanych z uzyskaniem statusu członka – wyjaśnia wiceprezes OSM Przemysław Świderski i dodaje: Członkami będą mogli stać się też bliscy osób, którym wygasło spółdzielcze prawo do lokalu. Będą musieli złożyć deklarację o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie takiego prawa.
Nowa ustawa głosi, iż nie można zabronić udziału pełnomocnika w walnym zgromadzeniu.
Dotychczas statuty spółdzielni mogły stanowić, że udział w walnym zgromadzeniu poprzez pełnomocnika jest niemożliwy. Powodowało to, że spółdzielca, który z jakiegokolwiek powodu (choroba, problemy rodzinne) nie mógł pojawić się na zebraniu, tracił prawo do wypowiadania się w najważniejszych sprawach dotyczących spółdzielni. Uderzało to w osoby starsze, które nie czuły się na siłach, by osobiście pojawić się na zebraniu, lecz mimo to chciały mieć głos w ważnych dla siebie sprawach. Takie ograniczenie nie będzie już możliwe, spółdzielnie nie będą mogły uniemożliwiać powołania pełnomocnika. Istotna zmiana dotyczy tego, że w myśl nowych przepisów pełnomocnik będzie mógł reprezentować tylko jedną osobę.
Nie będzie wobec tego możliwa sytuacja, w której jedna osoba dysponuje głosami wielu sąsiadów, co w praktyce nierzadko pozwalało jej na przegłosowywanie swoich postulatów i zdominowanie zgromadzenia.
Przemysław Świderski przypomina, że – frekwencja na zebraniach jest na tyle niska, że każdy przybyły jest witany z życzliwością i nie zdarzyło się jeszcze, by ktoś przysłał pełnomocnika, a tym bardziej, by odmówiono mu prawa do udziału w zebraniu.
Dosyć istotną, choć nie rewolucyjną zmianą jest zapis, iż „Członkami spółdzielni będą mogły być obecnie wyłącznie osoby, które mają mieszkanie w danej spółdzielni”. W myśl dotychczasowych przepisów tak nie było. Członkiem spółdzielni mógł być praktycznie każdy, co niejednokrotnie wykorzystywali prezesi, przyjmując na członków swoich bliskich lub pracowników. Osoby te miały pełne prawo głosu na walnym zgromadzeniu, więc prezesi mogli za ich pomocą „przepychać” swoje propozycje dotyczące np. zaciągania pożyczek czy odwołania członków zarządu.
Już w 2015 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że w sprawach dotyczących spółdzielni mieszkaniowej nie powinny decydować osoby, które nie mają w niej lokalu lub ekspektatywy (oczekiwanie skutku prawnego) w danej spółdzielni. Członkami nie będą już zatem tzw. członkowie oczekujący, członkowie organów spółdzielni i osoby w niej zatrudnione oraz osoby, które zbyły lub w inny sposób utraciły prawo do lokalu (np. poprzez wygaśnięcie umowy najmu w spółdzielni).
Te zmianę Przemysław Świderski uznał za istotną, bowiem teoretycznie słabi i niechciani prezesi mogliby otaczać się „swoją świtą” i dzięki jej poparciu stawać się praktycznie nieodwołalnymi. Prowadziłoby to do sytuacji, w których nawet nieradzący sobie na stanowisku prezes latami utrzymywałby władzę. Obserwując zebrania wyborcze w Obornickiej Spółdzielni można odnieść wrażenia i to graniczące z pewnością, że tym zapisem prezes Maria Pilarska przejmować się raczej nie musi.
Nowelizacja ma też swój słaby punkt. Zawęża bowiem listę osób, które mogą przeprowadzać lustrację w spółdzielniach. Zakaz obejmuje teraz także osoby podległe członkom zarządu spółdzielni oraz głównemu księgowemu. Choć ustawodawcy przyświecały zapewne dobre intencje, bowiem chciał zwiększyć niezależność lustratorów, to tak szeroki zakaz może spowodować, że spółdzielnie nie będą miały komu zlecać prowadzenia lustracji. W praktyce lustratorzy rekrutują się zwykle spośród pracowników spółdzielni, a ci choć siłą rzeczy są w jakimś stopniu podległe zarządowi, mają jednak rozległą wiedzę i kompetencje. Dotąd „jakiś” księgowy lub prezes lustrował „jakąś” spółdzielnię, a jego lustrował księgowy lub prezes z innej spółdzielni i tak było latami.
Gdyby literalnie interpretować nowy przepis, może się okazać, że żaden pracownik nie będzie już mógł prowadzić lustracji i spółdzielnie będą musiały szukać kandydatów na zewnątrz. Z tym może być kłopot, bo lista uprawnianych lustratorów jest krótka, a w Polsce istnienie ponad 3500 spółdzielni mieszkaniowych.
– Czas oczekiwania na dokonanie kontroli obowiązkowej co najmniej raz na trzy lata, a w określonych sytuacjach częściej, może więc niebezpiecznie się wydłużyć – ostrzega wiceprezes OSM, Przemysław Świderski i ostrzega – ta zmiana nie posłuży spółdzielcom.
Trudno się z nim nie zgodzić, bowiem lustracja ma dać odpowiedź na pytanie, czy władze spółdzielni prawidłowo gospodarują środkami spółdzielców. Wnikliwie prowadzona lustracja może w porę zapobiec poważnym problemom finansowym. Jeżeli jednak będzie trzeba czekać wiele lat na protokół lustratora, to może okazać się za późno, a przykładem może być głośna sprawa Spółdzielni Mieszkaniowej „Śródmieście” w Łodzi, która zadłużyła się na ponad 35 milionów złotych. Skończyło się to ogłoszeniem upadłości liczącej kilka tysięcy członków spółdzielni, którzy muszą ten dług spłacić.
O ile przepis dotyczący lustratorów niezbyt się udał ustawodawcy, to kontrowersji nie budzi uregulowanie statusu pieniędzy zgromadzonych w funduszu remontowym w sytuacji, gdy mieszkańcy rezygnują ze spółdzielni, jako formy zarządzania nieruchomością.
Dotychczas często pojawiały się wątpliwości, do kogo należą pieniądze zgromadzone na koncie. Po nowelizacji władze spółdzielni będą miały obowiązek rozliczenia się z wpływów i wydatków w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym wspólnota mieszkaniowa została powołana do życia. Tak w Obornikach dzieje się i teraz, więc aż tak wiele się nie zmieni.
Prezes Maria Pilarska wyjaśniała to jakiś czas temu, gdy poprosiliśmy ją o komentarz do wstępnych projektów ustawy: To może być korzystne rozwiązanie dla byłych spółdzielców, bo jeśli na koncie pozostaną środki, spółdzielnia zwróci je właścicielom. Działa to jednak także w drugą stronę: jeśli spółdzielnia zaciągnęła kredyt na remont budynku, w którym wyodrębniła się wspólnota i na koncie nie pozostały żadne środki, właściciele będą musieli zwrócić spółdzielni to, co wydała.
Jest też w ustawie punkt poprawiający sytuację najemców mieszkań zakładowych, nad nim jednak nasza redakcja się nie pochyliła, bo w gminie Oborniki takich lokali praktycznie już nie ma.

Podobne artykuły